Recebi minha primeira nomeação judicial. E agora?

Guia Prático do Perito Avaliador de Imóveis no TJSP

Receber a primeira nomeação para atuar como Perito Avaliador em um processo judicial é um momento importante na carreira profissional.

Depois da satisfação inicial, porém, costuma surgir uma pergunta bastante prática:

✅ E agora, o que eu preciso fazer?

A partir da nomeação, o profissional passa a atuar como Auxiliar da Justiça e assume responsabilidades que vão muito além da avaliação do imóvel.

Será necessário compreender a decisão judicial, controlar prazos, organizar os honorários, preparar e realizar a vistoria, analisar documentos, desenvolver a avaliação, elaborar o laudo, utilizar corretamente o sistema eletrônico e, eventualmente, responder a esclarecimentos ou cumprir novas determinações do Juízo.

Para quem já domina a avaliação imobiliária, essa parte processual pode ser justamente a maior novidade.

Este guia foi elaborado para apresentar, de forma prática, o caminho geral de uma perícia de avaliação imobiliária no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em processos de 1º grau.

A proposta não é transformar cada etapa em um manual completo. O objetivo é oferecer um mapa da atuação do perito, indicando o que deve ser feito, quais cuidados merecem atenção e quais assuntos serão aprofundados nos próximos artigos desta série.

✅ Antes de começar: atenção aos prazos

Se você recebeu sua primeira nomeação judicial, uma das primeiras informações que precisa ter em mente é esta:

👉 Os prazos processuais, quando estabelecidos em dias, são contados em dias úteis.

O artigo 219 do Código de Processo Civil estabelece que, na contagem de prazo em dias fixado por lei ou pelo juiz, devem ser computados somente os dias úteis. O parágrafo único do mesmo artigo esclarece que essa regra se aplica aos prazos processuais.

Isso é especialmente importante para o Perito Avaliador, pois o prazo determinado pelo Juízo para a realização da perícia e apresentação do laudo é um prazo processual.

Assim, sábados, domingos e feriados forenses não são computados na contagem dos dias úteis. O CPC considera, para efeito forense, sábados, domingos e dias sem expediente forense como feriados.

Mas saber que o prazo é contado em dias úteis é apenas o primeiro passo.

O perito também precisa identificar corretamente quando a contagem começa e qual é a data efetiva do vencimento, considerando a forma pela qual ocorreu a intimação e as regras processuais aplicáveis.

Por isso, ao receber uma nomeação, uma das primeiras providências deve ser registrar:

• a data em que tomou ciência da nomeação;
• o prazo estabelecido pelo Juízo;
• o termo inicial da contagem;
• a data prevista para o vencimento;
• as principais providências que precisam ser realizadas dentro desse período.

Não deixe para conferir o prazo depois de começar a trabalhar na perícia.

Antes de marcar a vistoria, iniciar a pesquisa de mercado ou elaborar qualquer documento, tenha certeza de qual é o seu prazo e quando ele termina.

✅ 1. Analise cuidadosamente sua nomeação judicial

O primeiro passo não é marcar a vistoria.

É ler atentamente a decisão que determinou a perícia.

Uma leitura superficial pode fazer com que o perito deixe passar alguma determinação importante do Juízo.

Nesse primeiro momento, procure identificar:

• qual é o processo e quem são as partes;
• qual imóvel ou quais imóveis serão avaliados;
• qual é o objeto da perícia;
• qual questão precisa ser esclarecida;
• quais quesitos foram apresentados;
• qual prazo foi estabelecido;
• se existem determinações específicas para a realização do trabalho;
• se há documentos que precisam ser analisados ou providenciados;
• se existe alguma circunstância que possa caracterizar impedimento ou suspeição.

Também é recomendável criar, desde o início, um controle próprio do processo, registrando prazos, diligências e providências pendentes.

A atividade pericial possui uma dinâmica diferente de uma avaliação imobiliária particular. O profissional não deve apenas produzir um resultado técnico; precisa também cumprir corretamente as determinações do processo.

A análise de impedimento e suspeição merece atenção própria e será tratada em artigo específico desta série.

✅ 2. Organize os honorários periciais

A questão dos honorários deve ser organizada logo no início da atuação.

Dependendo do momento processual e das determinações do Juízo, o perito poderá apresentar uma proposta de honorários, que será submetida à apreciação judicial.

Para estimar adequadamente o valor do trabalho, não basta pensar apenas no tempo necessário para elaborar o laudo.

É preciso considerar o trabalho como um todo.

👉 Entre os fatores que podem influenciar a estimativa estão:

• complexidade da perícia;
• análise dos documentos;
• necessidade de vistoria;
• tempo de deslocamento;
• pesquisa de mercado;
• tratamento dos dados;
• elaboração de cálculos e planilhas;
• elaboração e revisão do laudo;
• necessidade de anexos, mapas e fotografias;
• eventual necessidade de esclarecimentos;
• despesas diretamente relacionadas à realização do trabalho.

👉 Considere também o deslocamento

Esse é um ponto que o profissional que está começando pode facilmente esquecer.

O imóvel objeto da perícia pode estar localizado em outro município, eventualmente a uma distância considerável do local onde o perito trabalha.

Nesse caso, uma vistoria que aparentemente representa apenas algumas horas de trabalho pode envolver várias horas de deslocamento, além de despesas com combustível, pedágio, estacionamento ou outros custos diretamente relacionados à diligência.

Por isso, o local do imóvel deve fazer parte da análise antes da apresentação da proposta de honorários.

Depois da fixação dos honorários, é importante acompanhar a questão do depósito judicial e as condições estabelecidas para o pagamento.

👉 Quando juridicamente viável e compatível com a decisão do Juízo, pode ser interessante requerer que os honorários sejam integralmente depositados em conta judicial e solicitar a liberação de uma parte para o início dos trabalhos, deixando o saldo para levantamento após a entrega do trabalho pericial.

👉 Uma possibilidade, conforme as circunstâncias do caso, é requerer o levantamento de 50% para o início dos trabalhos e dos 50% restantes após a entrega do laudo.

Essa não é uma obrigação legal nem um procedimento que necessariamente será adotado em todos os processos. Trata-se de uma possibilidade que deve ser analisada de acordo com o caso concreto e com as determinações do Juízo.

Também pode haver necessidade de complemento dos honorários e, posteriormente, de levantamento dos valores por meio do Mandado de Levantamento Eletrônico (MLE).

Honorários, depósito, levantamento, MLE e elaboração da proposta serão aprofundados em artigos próprios.

✅ 3. Planeje a vistoria antes de ir ao imóvel

A vistoria é uma das etapas mais importantes da avaliação judicial, mas ela começa antes de chegar ao imóvel.

Um bom trabalho de campo depende de uma boa preparação.

Antes da diligência, procure estudar os documentos disponíveis e reunir as informações que já constam do processo.

Sempre que possível, é útil conhecer previamente:

• matrícula e demais documentos disponíveis;
• endereço e localização do imóvel;
• características conhecidas do terreno e da construção;
• mapas e imagens aéreas;
• informações urbanísticas disponíveis;
• fotografias já existentes;
• quesitos que dependam de observação direta;
• informações que precisam ser confirmadas durante a diligência.

Também é importante providenciar o contato com as partes ou seus representantes para o agendamento da vistoria, observando as determinações existentes no processo.

Equipamentos, instrumentos de medição, câmera ou celular, documentos de apoio e demais materiais necessários devem ser preparados previamente.

Quanto melhor for o planejamento, menor será a possibilidade de descobrir durante a vistoria que uma informação importante deixou de ser verificada.

✅ 4. Realize uma vistoria técnica, organizada e imparcial

Durante a vistoria, o objetivo não é simplesmente conhecer o imóvel.

O perito precisa observar, registrar e documentar as características relevantes para a avaliação.

Entre os aspectos que podem ser examinados estão:

• características do terreno;
• dimensões e configuração;
• topografia;
• localização;
• infraestrutura urbana;
• padrão construtivo;
• características da edificação;
• estado de conservação;
• benfeitorias;
• condições aparentes relevantes para a avaliação;
• demais elementos relacionados ao objeto da perícia.

As fotografias têm papel importante nessa etapa. Além de auxiliarem o próprio trabalho do perito, ajudam a documentar as condições encontradas no momento da vistoria.

Outro cuidado simples, mas importante, é registrar o nome e os dados das pessoas que acompanharam a diligência.

Podem estar presentes, por exemplo:

• proprietário;
• possuidor;
• inventariante;
• representante;
• advogado;
• assistente técnico;
• ou outra pessoa relacionada à perícia.

Essas informações devem ser organizadas juntamente com a documentação da vistoria e poderão integrar o laudo ou seus anexos, conforme o caso.

Durante toda a diligência, a postura deve ser técnica e equilibrada.

O perito não está ali para defender a versão de uma das partes. Está ali para constatar tecnicamente os elementos necessários à realização de seu trabalho.

Situações específicas, como imóvel fechado, recusa de acesso, ausência das partes ou ocorrências durante a diligência, serão tratadas em artigo específico sobre vistoria judicial.

✅ 5. Produza um laudo tecnicamente fundamentado

Concluída a vistoria, começa uma das etapas centrais do trabalho: transformar as informações obtidas em um laudo de avaliação tecnicamente fundamentado.

O laudo deve permitir que o leitor compreenda não apenas o valor encontrado, mas também como o perito chegou àquele resultado.

👉 De forma geral, o trabalho poderá envolver:

• definição da finalidade da avaliação;
• identificação e caracterização do imóvel;
• análise dos documentos;
• definição da metodologia;
• pesquisa de mercado;
• seleção dos dados;
• tratamento dos elementos pesquisados;
• fundamentação dos cálculos;
• apresentação dos resultados;
• conclusão;
• fotografias;
• mapas;
• planilhas;
• documentos e demais anexos pertinentes.

Nas avaliações imobiliárias, a ABNT NBR 14.653 constitui referência técnica fundamental.

Conforme as características do trabalho e os dados disponíveis, poderão ser utilizados métodos como o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com tratamento por fatores ou inferência estatística, ou, em situações apropriadas, o Método Evolutivo, entre outros previstos nas normas aplicáveis.

Neste guia, o objetivo é apenas apresentar o fluxo.

A escolha do método, a formação da amostra, a homogeneização, o tratamento estatístico e os demais aspectos técnicos da avaliação serão desenvolvidos em artigos específicos.

✅ 6. Peticione corretamente no e-SAJ

Uma parte importante da atuação do Perito Avaliador no TJSP acontece não no imóvel, mas dentro do processo eletrônico.

Nos processos de 1º grau que tramitam pelo e-SAJ, o TJSP disponibilizou aos peritos o peticionamento eletrônico para apresentação de laudos e manifestações, mediante utilização de certificado digital. O próprio Tribunal estabelece orientações específicas para o peticionamento dos peritos.

No procedimento previsto pelo TJSP, o perito deve acessar o peticionamento eletrônico de 1º grau, informar o processo, selecionar a categoria correspondente e escolher o tipo de petição adequado, anexando os documentos em PDF.

Saber fazer isso corretamente é tão importante quanto elaborar um bom laudo.

👉 Entre as manifestações que podem fazer parte da rotina do perito estão:

• proposta de honorários;
• pedido de honorários;
• complemento de honorários;
• apresentação de laudo;
• laudo sigiloso;
• pedido de documentos;
• pedido de dilação de prazo;
• agendamento de vistoria;
• esclarecimentos;
• outras manifestações determinadas ou necessárias no processo.

👉 Principais códigos de peticionamento

A classificação utilizada pelo TJSP deve ser conferida antes do protocolo, pois os procedimentos e sistemas podem ser atualizados.

Como referência, a documentação oficial do TJSP para o peticionamento eletrônico dos peritos apresenta, entre outros, os seguintes códigos:

A tabela deve ser novamente conferida no sistema e nas orientações oficiais do TJSP no momento da publicação e sempre que houver atualização do sistema.

Um detalhe importante é que a documentação oficial consultada confirma expressamente os códigos 796, 797, 38039 e 804 no quadro de peticionamento dos peritos. Para os demais códigos, recomenda-se igualmente verificar a classificação atualmente disponível no sistema antes da publicação definitiva.

👉 Antes de protocolar

Ao realizar o peticionamento, não basta escolher uma categoria que pareça próxima da finalidade da manifestação.

É importante conferir:

1. se o processo selecionado é realmente aquele em que a manifestação deve ser apresentada;
2. se a categoria e o tipo de petição correspondem ao documento;
3. se o arquivo anexado é o correto;
4. se o documento está em formato adequado;
5. se a assinatura eletrônica foi realizada quando necessária;
6. se o arquivo está completo e pode ser aberto;
7. se todos os documentos necessários foram anexados;
8. se as informações estão corretas antes da confirmação do protocolo.

O TJSP estabelece que, no peticionamento eletrônico dos peritos, os documentos devem ser anexados em PDF.

Protocole com a mesma atenção com que você revisa o próprio laudo.

👉 Assinatura eletrônica

A assinatura eletrônica faz parte da rotina do Perito Avaliador que utiliza o peticionamento eletrônico.

O TJSP prevê o uso de certificado digital para o peticionamento eletrônico dos peritos, e as orientações oficiais indicam a utilização de certificado digital vinculado ao CPF cadastrado do profissional.

Entre as modalidades de certificado digital utilizadas no ambiente judicial está o certificado ICP-Brasil Tipo A3, normalmente associado a dispositivo físico, como token USB ou smartcard.

O importante, para o profissional que está começando, é compreender que a assinatura eletrônica não deve ser tratada como um detalhe secundário. Ela faz parte da própria rotina de apresentação dos documentos no processo eletrônico.

Os diferentes tipos de certificados, as diferenças entre A1 e A3, instalação, utilização e cuidados com a assinatura eletrônica serão tratados em artigo específico.

Como os sistemas e requisitos técnicos podem ser atualizados, o perito deve sempre conferir as orientações vigentes do TJSP antes de adquirir ou renovar seu certificado.

✅ 7. Atue com imparcialidade durante toda a perícia

O Perito Avaliador não trabalha para o autor e não trabalha para o réu.

Sua função é auxiliar o Juízo, apresentando uma análise técnica independente sobre o objeto da perícia.

Isso exige uma postura coerente durante todas as etapas do trabalho.

A imparcialidade começa na análise dos documentos, passa pela vistoria, pela pesquisa de mercado e pelos critérios utilizados na avaliação e chega à apresentação das conclusões.

Também envolve a forma de relacionamento com as partes e seus assistentes técnicos.

É natural que cada parte tenha sua própria interpretação dos fatos e possa apresentar argumentos, documentos ou avaliações diferentes.

Cabe ao perito analisar tecnicamente aquilo que for pertinente à perícia, sem assumir o papel de representante de qualquer dos envolvidos.

Isso não significa ignorar as informações apresentadas pelas partes.

Ao contrário: informações relevantes devem ser consideradas, verificadas e, quando tecnicamente pertinentes, incorporadas ao raciocínio pericial.

A diferença está em não permitir que a expectativa de uma das partes determine o resultado da avaliação.

✅ 8. Organize seu trabalho do início ao fim

Uma perícia bem conduzida exige organização até depois da entrega do laudo.

Durante o trabalho, o perito normalmente acumula uma quantidade considerável de informações:

• documentos;
• fotografias;
• mapas;
• pesquisas de mercado;
• planilhas;
• cálculos;
• anotações;
• quesitos;
• manifestações;
• comprovantes;
• arquivos utilizados na elaboração do laudo.

Manter esse material organizado facilita a elaboração do trabalho e permite recuperar rapidamente as informações caso surjam dúvidas posteriormente.

👉 Guarde o material da perícia

A organização não deve terminar com o protocolo do laudo.

É recomendável manter arquivados os materiais utilizados na avaliação, incluindo:

• laudo apresentado;
• fotografias da vistoria;
• documentos analisados;
• elementos amostrais;
• planilhas;
• cálculos;
• mapas e imagens;
• anotações relevantes;
• documentos utilizados na fundamentação do trabalho;
• demais elementos que permitam reconstruir o caminho percorrido até a conclusão.

✅ Como boa prática de segurança profissional, recomenda-se manter esse acervo por pelo menos cinco anos, ou por período superior quando as circunstâncias do processo ou outra obrigação aplicável justificarem.

Essa cautela é importante porque questionamentos ou pedidos de esclarecimento podem surgir posteriormente.

Ter acesso aos elementos que fundamentaram a avaliação permite ao perito recuperar o raciocínio desenvolvido, verificar os dados utilizados e responder com segurança a eventuais questionamentos.

E a entrega do laudo não significa necessariamente o encerramento imediato da atuação.

As partes podem apresentar manifestações, formular pedidos de esclarecimentos ou questionar determinados pontos do trabalho.

O Juízo também poderá determinar alguma providência complementar.

Por isso, depois de protocolar o laudo, é recomendável continuar acompanhando o processo até que sua atuação esteja efetivamente encerrada.

Também faz parte dessa etapa acompanhar o levantamento dos honorários e manter organizada a documentação relacionada à perícia.

O trabalho do perito não termina quando ele clica em "protocolar".

✅ O caminho completo, em resumo

Para quem está diante da primeira nomeação, o fluxo geral pode ser visualizado desta maneira:

Nomeação → conferência do prazo → análise da decisão → verificação dos quesitos → organização dos honorários → preparação da vistoria → vistoria técnica → análise e tratamento dos dados → elaboração do laudo → protocolo no sistema eletrônico → eventuais esclarecimentos → acompanhamento do processo → levantamento dos honorários → encerramento da atuação.

Naturalmente, nem todos os processos seguirão exatamente a mesma sequência.

Algumas etapas podem ocorrer em ordem diferente, determinadas providências podem ser dispensadas e outras podem surgir conforme as particularidades do processo.

Por isso, esse fluxo deve ser entendido como um mapa geral da atividade, e não como uma sequência rígida aplicável a todos os casos.

Uma primeira perícia não precisa ser improvisada

A primeira nomeação judicial costuma trazer uma mistura de satisfação e responsabilidade.

É normal que o profissional tenha segurança para avaliar o imóvel e, ao mesmo tempo, ainda tenha dúvidas sobre a dinâmica do processo judicial.

Isso não significa que esteja despreparado.

A atividade pericial envolve duas competências que precisam caminhar juntas:

conhecimento técnico sobre avaliação imobiliária e organização para cumprir corretamente as etapas processuais da perícia.

Conhecer previamente esse caminho ajuda a reduzir erros, evitar esquecimentos e trabalhar com mais segurança.

A partir daqui, cada etapa pode ser estudada com maior profundidade.

👉 Nos próximos artigos do Guia Prático do Perito Avaliador no TJSP, serão abordados temas como:

• elaboração da proposta de honorários;
• honorários periciais, depósito, levantamento e MLE;
• peticionamento no e-SAJ;
• códigos de peticionamento;
• assinatura eletrônica;
• planejamento e realização da vistoria judicial;
• registros da vistoria;
• elaboração do laudo de avaliação imobiliária;
• impedimento e suspeição;
• solicitação de documentos;
• dilação de prazo;
• respostas aos quesitos e pedidos de esclarecimentos;
• organização dos documentos e arquivos da perícia;
• erros comuns na primeira perícia judicial.

A ideia é simples:

primeiro entender o caminho; depois aprofundar cada etapa.

Sobre o autor

Rogério Ferreira – Perito Avaliador e Auxiliar da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo

Atua com avaliação imobiliária e perícias relacionadas a imóveis, utilizando como referência as normas técnicas aplicáveis à avaliação de bens, especialmente a ABNT NBR 14.653.

Importante

Este guia foi elaborado com foco na atuação do Perito Avaliador de Imóveis no Tribunal de Justiça de São Paulo, em processos de 1º grau.

Procedimentos relacionados ao processo eletrônico, códigos de peticionamento, sistemas, levantamento de honorários e demais rotinas administrativas podem ser alterados pelo Tribunal.

Por isso, informações de natureza procedimental devem ser conferidas de acordo com os sistemas e orientações oficiais vigentes no momento de sua utilização.

Este conteúdo tem finalidade prática e informativa e não substitui a análise da decisão judicial, da legislação aplicável, das normas técnicas ou das orientações oficiais do TJSP em cada caso concreto.