Muito além da visita ao imóvel: o que existe por trás do trabalho de um perito avaliador

Quando as pessoas pensam em avaliação imobiliária, muitas vezes imaginam apenas uma visita ao imóvel e uma estimativa baseada em anúncios da internet. Porém, na prática, o trabalho de um perito avaliador de imóveis envolve um processo técnico muito mais amplo, que exige estudo constante, atualização profissional e grande responsabilidade.

A avaliação imobiliária moderna vai muito além da simples definição de um valor de mercado. Dependendo da finalidade do trabalho, é necessário interpretar aspectos urbanísticos, construtivos, jurídicos, mercadológicos e até econômicos que podem impactar diretamente a análise técnica do imóvel.

Atualização constante e evolução da profissão

Ao longo dos anos, a profissão passou por uma grande transformação. Hoje, um trabalho sério de avaliação exige constante atualização sobre:

• normas técnicas da ABNT;
• metodologia da engenharia de avaliações;
• comportamento do mercado imobiliário;
• planos diretores das cidades;
• zoneamentos urbanos;
• legislação;
• expansão urbana;
• além das novas tecnologias que surgem continuamente.

Tecnologia e ferramentas aplicadas à avaliação imobiliária

Ferramentas como Google Earth, geolocalização, imagens aéreas, bancos de dados, planilhas automatizadas, sistemas de inferência estatística e até recursos de inteligência artificial passaram a fazer parte da rotina de muitos profissionais da área. A tecnologia auxilia tanto na organização das informações quanto na análise mais precisa do comportamento do mercado imobiliário.

Além disso, o avaliador frequentemente investe em equipamentos e estrutura técnica para garantir maior precisão e documentação adequada dos trabalhos realizados, como trenas digitais, câmeras fotográficas, softwares especializados e ferramentas estatísticas utilizadas em avaliações fundamentadas conforme a ABNT NBR 14.653.

Outro ponto importante é que determinadas avaliações podem atingir níveis elevados de complexidade e exigir interação com profissionais de outras áreas, como engenheiros, advogados, contadores e especialistas urbanos. Questões relacionadas à documentação, passivos judiciais, regularização, aspectos tributários, zoneamento e características construtivas podem influenciar diretamente o valor e a segurança de uma análise imobiliária.

Avaliações complexas e atuação multidisciplinar

Em uma ocasião, fui procurado para apresentar orçamento relacionado a uma due diligence imobiliária envolvendo a instalação de uma fábrica chinesa em uma antiga planta industrial em Campinas. A demanda envolvia análises complexas sobre possíveis passivos atuais e históricos do imóvel, incluindo questões trabalhistas relacionadas ao antigo ocupante da área.

Pela dimensão e responsabilidade do trabalho, consultei inclusive um professor da área com mais de 15 anos de experiência e mais de 1.000 avaliações realizadas, que relatou nunca ter participado de uma operação semelhante. O prazo solicitado para conclusão era extremamente curto — cerca de 15 dias — o que demonstrava o alto nível de exigência técnica e operacional envolvido naquele tipo de trabalho.

Avaliação patrimonial além do imóvel

Em outra oportunidade, também fui procurado para apresentar orçamento relacionado à avaliação de um hotel com mais de 200 quartos. Porém, além da definição do valor imobiliário do empreendimento, o trabalho exigiria também um levantamento detalhado envolvendo mobiliários, equipamentos, veículos, estrutura operacional e possíveis passivos vinculados à operação do hotel.

Situações como essas mostram como determinadas avaliações podem ultrapassar o conceito tradicional de “avaliar um imóvel” e envolver uma análise ampla de patrimônio, operação, documentação e riscos relacionados ao empreendimento.

Responsabilidade técnica e aperfeiçoamento contínuo

Por isso, investir continuamente em atualização técnica, conhecimento de mercado, normas da ABNT, tecnologia e aperfeiçoamento profissional deixou de ser apenas um diferencial e passou a ser parte essencial da rotina de quem atua seriamente na área de engenharia de avaliações imobiliárias.

Cada avaliação possui características próprias, objetivos específicos e níveis diferentes de complexidade. E justamente por isso, a responsabilidade técnica envolvida em uma avaliação séria vai muito além de simplesmente estimar um valor de mercado.

Por Rogério Ferreira

Perito Avaliador inscrito no CNAI

Auxiliar da Justiça junto ao TJSP

ROFER Avaliações e Negócios Imobiliários